---
title: "Realitní makléř: za co platíte a kdy se bez něj obejdete?"
description: "Kolik si bere realitní makléř, kdo platí provizi a kdy je lepší přímý prodej? Praktický přehled pro kupující i prodávající."
category: "Bydlení"
tags: ["reality","makléř","bydlení","pronájem","koupě bytu"]
author: "Redakce Bezomacek.cz"
date: 2026-10-14T13:10:18.000Z
url: https://bezomacek.cz/realitni-makleri-za-co-platite/
---
# Realitní makléř: za co platíte a kdy se bez něj obejdete?
> Provize 3 až 6 procent plus DPH, arogantní tón a fotky focené rozmazaně. Nebo šikovný makléř, který vám vyřídí i věci navíc. Kdy se realitní kancelář vyplatí a kdy ne?
Když hledáte byt ke koupi nebo k pronájmu, dřív nebo později narazíte na realitního makléře. Většina z nich si účtuje provizi ve výši jednoho až dvou měsíčních nájmů při pronájmu, nebo tři až šest procent z kupní ceny nemovitosti plus DPH. Jenže za co přesně platíte - a musíte platit vůbec?
Z online diskusí vyplývá, že vztah Čechů s realitními makléři je… komplikovaný. Jedna z typických zkušeností je, že makléř odpovídá hlasovkou místo textu, tónem, jako by vám dělal laskavost tím, že vám vůbec odepisuje. Druhá, naopak, je makléřka, která vám vyřídila víc, než jste čekali, včetně věcí, co s koupí bytu přímo nesouvisely. Obě zkušenosti jsou reálné. Trh s nemovitostmi v Česku je pestrý.
## Co reálně dělá realitní makléř?
Makléř je zprostředkovatel. Jeho základní úlohou je spojit prodávajícího (nebo pronajímatele) s kupujícím (nebo nájemníkem). V praxi to zahrnuje:
- přípravu a zveřejnění inzerátu, včetně fotografií a popisu
- organizaci prohlídek
- přípravu nebo zprostředkování smluvní dokumentace
- ověření vlastnictví a právního stavu nemovitosti (katastr, zástavy, věcná břemena, exekuce)
- komunikaci mezi stranami během celého procesu
Na papíře to zní jako pořádná práce. Problém je, že ne každý makléř tyhle věci dělá stejně svědomitě. Někteří dají do inzerátu tři rozmazané fotky a čekají na telefon. Jiní zpracují nemovitost profesionálně, právně prověřeně a obchod dotáhnou, aniž byste museli řešit cokoli.
## Kolik dělá provize v korunách a kdo ji platí?
Tady se to komplikuje - a právě tohle je zdroj většiny nedorozumění.
Provize se téměř vždy uvádí v procentech z prodejní ceny, ne z ceny nabídkové. K nominálnímu procentu je potřeba připočíst 21 % DPH - nominální 3 % tedy fakticky znamenají 3,63 % z ceny. U bytu za 3 miliony to znamená zhruba 109 000 korun včetně DPH, u bytu za 5 milionů přes 181 000 korun.
| Prodejní cena | Provize 3 % (vč. DPH) | Provize 5 % (vč. DPH) |
|---|---|---|
| 2 000 000 Kč | 72 600 Kč | 121 000 Kč |
| 3 000 000 Kč | 108 900 Kč | 181 500 Kč |
| 5 000 000 Kč | 181 500 Kč | 302 500 Kč |
| 7 000 000 Kč | 254 100 Kč | 423 500 Kč |
Pozor na formulaci ve smlouvě. Rozdíl mezi „3 % z kupní ceny“ a „3 % z kupní ceny včetně DPH“ je u pětimilionového bytu přes 30 000 korun. Vždy si nechte napsat konkrétní částku v korunách včetně DPH, ne jen procento.
Při prodeji nemovitosti provizi většinou platí prodávající, protože on si realitní služby objednal. Kupující by neměl platit nic - jenže v praxi se to různě obchází přes zahrnutí provize do ceny.
Při pronájmu je situace méně jasná. Běžný standard je jeden měsíční nájem jako odměna makléře. A ačkoli pronajímatel si makléře objednal, v Česku není výjimkou, že se tahle částka požaduje po nájemníkovi. Právě to je věc, na kterou si lidé stěžují oprávněně. Jak to jeden z nájemníků shrnul: „Proč to mám platit já? Vždyť tu službu si objednal pronajímatel, ne já.“
Od roku 2020 platí v Česku [zákon o realitním zprostředkování](https://e-sbirka.gov.cz), který makléřům ukládá vázanou živnost, povinné pojištění a přísná pravidla pro úschovu peněz. Kdo platí provizi, ale zákon neurčuje - výsledek závisí na konkrétní situaci, dohodě a na tom, jaký tlak jste ochotni vyvinout.
## Nejčastější problémy s realitními makléři
Ze zkušeností lidí, kteří hledali bydlení, se opakují zhruba tytéž věci:
Staré inzeráty. Inzerát svítící označením „PRODÁNO“ v systémech visí měsíce poté, co byla nemovitost převedena. Makléř zapomněl, byl líný, nebo to dělá záměrně, aby měl kontakty zájemců na jiné nabídky.
Nekvalitní fotky a popis. Byt za 4 miliony focený na starý telefon za špatného světla, bez popisu podlaží nebo dispozice. Tohle není neschopnost, tohle je nezájem.
Arogantní přístup. Makléř, který odpovídá, jako by vám dělal laskavost. Někteří skutečně věří, že zájemce o byt je ten, kdo prosí - ne ten, kdo platí.
Špatná reakce na odmítnutí. Když řeknete „byt nebereme“, makléř má někdy nevšední reakce. Jeden případ z online diskusí: makléř po odmítnutí napsal klientovi, co má za problém, a snížil cenu o 600 korun na znak dobré vůle.
Pravdou je, že tohle nejsou jen ojedinělé případy. Jak to trefně okomentoval někdo v diskusi: „Využívám je proto, že jsem líný, ne proto, že jsem hloupý.“
## Kdy se makléř skutečně vyplatí?
Jsou situace, kde má profesionální makléř skutečnou hodnotu.
Komplikovaný právní stav. Má-li nemovitost zatížení na listu vlastnictví, dědický podíl nebo jiný právní problém, zkušený makléř tohle prověří a pomůže to vyřešit dřív, než podepíšete cokoli. Vlastnictví si ostatně můžete zdarma ověřit sami v [nahlížení do katastru](https://cuzk.gov.cz).
Prodej bez času a zkušeností. Prodáváte-li poprvé a nemáte čas na prohlídky, inzeráty a komunikaci s desítkami zájemců, makléř to převezme. Za ta 3 až 5 procent z prodejní ceny ušetříte reálný čas a nervy.
Transakce na dálku. Kupujete byt ve městě, které neznáte, nebo jste v zahraničí a chcete prodat nemovitost v Česku? Makléř se znalostí lokálního trhu má tu reálnou výhodu.
Nájemníci v cizím městě. Hledáte-li pronájem v Praze, přičemž žijete v Brně, makléř vám může ušetřit cestu - naplánuje několik prohlídek najednou a vy přijedete jednou.
## Kdy se bez makléře obejdete?
Stále víc lidí kupuje, prodává a pronajímá nemovitosti bez zprostředkovatele. A celkem úspěšně.
Jednoduché pronájmy. Pronajímáte-li byt ve městě, kde ho máte, a umíte napsat smlouvu, nepotřebujete makléře. Nájemní smlouva se dá stáhnout z internetu, nebo nechat sepsat u notáře za zlomek makléřovy odměny.
Přímý prodej s dobrou přípravou. Portál Bezrealitky je v Česku stále populárnější právě proto, že obě strany ušetří. Kupní smlouvu umí každý dořešit s advokátem, dokumenty jsou dostupné online a katastr funguje stejně, ať tam přijdete s makléřskou smlouvou, nebo bez ní.
Znáte-li kupujícího. Prodáváte rodinný dům sousedovi nebo kolegovi z práce? Notář a právník jsou levnější řešení než realitní kancelář.
## Jak si vybrat dobrého makléře?
Rozhodnete-li se makléře využít, několik věcí stojí za pozornost:
- Podívejte se na jeho existující inzeráty. Jsou fotky kvalitní? Jsou popisy konkrétní? Nedává-li makléř záležet na prezentaci cizích nemovitostí, nedá ani na vaši.
- Ptejte se na zkušenosti s podobnými transakcemi. Makléř, který prodával paneláky na Jižním Městě, nemusí být správná volba pro vilu v Průhonicích.
- Smlouva na dobu určitou. Nikdy nepodepisujte exkluzivitu na rok. Tři měsíce jsou běžný standard, šest je maximum, které má smysl akceptovat.
- Jasná dohoda o tom, kdo platí a kolik. Tohle si dejte do smlouvy černé na bílém včetně DPH, ústní dohody nestačí.
- Reference. Dobrý makléř má spokojené klienty, kteří ho doporučují. Zeptejte se, případně hledejte recenze.
## Kam jít, když je něco špatně?
Měli-li jste špatnou zkušenost s realitní kanceláří, případně makléř jednal neeticky nebo v rozporu s dohodou, můžete podat stížnost [České obchodní inspekci](https://www.coi.gov.cz). U členů profesních sdružení, jako je Asociace realitních kanceláří ČR, fungují i etické komise, které řeší stížnosti na své členy.
Realitní trh v Česku reguluje od roku 2020 zákon o realitním zprostředkování - makléř potřebuje vázanou živnost a pojištění. To ale pořád znamená, že na trhu působí pestré spektrum odborníků i amatérů. Umět rozlišit jednoho od druhého je půl cesty k tomu, abyste si koupi nebo pronájem bytu nevytrpěli, ale skutečně si ho užili.