Hypoteční kalkulačka
Zjistěte měsíční splátku i to, kolik za hypotéku zaplatíte navíc. Měsíční splátka závisí na výši úvěru, úrokové sazbě a době splácení, přičemž na začátku splácíte hlavně úrok a jistinu až později. Zadejte čísla a uvidíte splátku, přeplacení i rozpis rok po roku.
Měsíční splátka
0 Kč
Zaplatíte celkem
0 Kč
Přeplacení (úroky)
0 Kč
Orientační výpočet anuitní splátky s měsíčním úročením při neměnné sazbě po celou dobu splácení. Nezahrnuje poplatky za poskytnutí úvěru, pojištění nemovitosti ani případné mimořádné splátky. Sazba je v praxi fixovaná jen na několik let a po jejím uplynutí se může změnit. Skutečná splátka závisí na nabídce konkrétní banky.
Jak se počítá splátka hypotéky?
Hypotéka se nejčastěji splácí anuitně, což znamená stejnou měsíční splátku po celou dobu. Každá splátka se dělí na dvě části: úrok z aktuálního zůstatku dluhu a jistinu, která dluh snižuje. Na začátku je zůstatek nejvyšší, proto většinu splátky tvoří úrok.
Jak dluh klesá, klesá i úrok a stále větší část splátky jde na jistinu. Právě proto se dluh v prvních letech zdá téměř nehybný a zrychluje se až ke konci. Graf výše ukazuje, jak zůstatek dluhu klesá a jak vedle něj rostou celkově zaplacené úroky.
Splácení rok po roku
Tabulka rozepisuje, kolik z ročních splátek jde na úrok a kolik na jistinu a jaký zůstává dluh na konci každého roku. Je na ní vidět, jak se poměr úroku a jistiny postupně obrací.
| Rok | Úroky | Jistina | Zůstatek dluhu |
|---|
Kolik si můžete půjčit: limity a doporučení ČNB
Horní hranici LTV pro hypotéky na vlastní bydlení stanovila Česká národní banka opatřením obecné povahy a pro banky je závazná (s výjimkou malého objemu úvěrů, který smějí poskytnout nad limit). U investičních nemovitostí jde zatím jen o doporučení. Pro hypotéky na vlastní bydlení platí:
- LTV (poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti): nejvýše 80 %, pro žadatele do 36 let nejvýše 90 %. U bytu za 4 000 000 Kč tak běžně potřebujete alespoň 800 000 Kč vlastních peněz, mladší žadatelé alespoň 400 000 Kč.
- DTI (poměr celkového dluhu k ročnímu čistému příjmu) a DSTI (poměr splátek k měsíčnímu čistému příjmu): ČNB je u vlastního bydlení aktuálně neuplatňuje, jejich limity jsou deaktivované. Banky ale posuzují příjmy a výdaje podle vlastních pravidel, takže vám výši úvěru stejně omezí.
- Investiční nemovitost (třetí a další nemovitost nebo koupě k pronájmu): ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše 7, tedy dluh do sedminásobku ročního příjmu.
Pravidla se mohou měnit, ČNB je přehodnocuje při rozhodování o finanční stabilitě. Aktuální stav najdete na webu cnb.cz v sekci Finanční stabilita.
Jak na hypotéce ušetřit?
Největší vliv na přeplacení mají úroková sazba a délka splatnosti. Při sjednání i při refinancování se vyplatí porovnat nabídky více bank, protože i malý rozdíl v sazbě znamená na dlouhém horizontu statisíce korun. Druhou pákou jsou mimořádné splátky, které jdou celé na jistinu a zkracují dobu splácení.
Pozor na fixaci: sazba je zafixovaná jen na několik let (typicky 3, 5 nebo 10) a po jejím uplynutí se sjednává znovu. Kalkulačka počítá s jednou sazbou po celou dobu, proto berte výsledek jako odhad. O tom, jak s refixací jednat, píšeme v článku Refixace hypotéky: jak vyjednat lepší sazbu. Základní pojmy najdete v přehledu úroků hypotéky.
Před podpisem smlouvy si projděte celkové náklady, nejen měsíční splátku. Do rozpočtu patří i pojištění nemovitosti, poplatky a rezerva na nečekané výdaje.
Časté otázky
Jak se počítá měsíční splátka hypotéky?
Měsíční splátka se počítá anuitním vzorcem z výše úvěru, úrokové sazby a doby splácení. Každá splátka je stejná, ale na začátku tvoří větší část úrok a menší jistina. Postupem času se poměr obrací a rychleji splácíte samotný dluh.
Kolik je splátka hypotéky na 3 000 000 Kč?
Při úvěru 3 000 000 Kč, úrokové sazbě 4,5 % a splatnosti 30 let je měsíční splátka přibližně 15 200 Kč. Za celou dobu zaplatíte zhruba 5 472 000 Kč, z toho asi 2 472 000 Kč tvoří úroky. Jde o ilustrační příklad, skutečná sazba závisí na nabídce banky a na vaší bonitě.
Vyplatí se kratší doba splácení?
Ano, pokud zvládnete vyšší splátku. Zkrácení z 30 na 25 let zvýší měsíční splátku u úvěru 3 000 000 Kč a sazby 4,5 % o zhruba 1 500 Kč (z 15 200 na 16 700 Kč), ale na úrocích ušetříte asi 470 000 Kč. Delší splatnost snižuje měsíční zátěž, ale celkové přeplacení roste, protože dluh úročíte déle.
Co je přeplacení hypotéky?
Přeplacení je rozdíl mezi celkovou zaplacenou částkou a půjčenou jistinou. Jsou to úroky, které bance zaplatíte navíc. Při dlouhých splatnostech a vyšších sazbách může přeplacení dosáhnout i výše původního úvěru.
Kolik si můžu půjčit podle pravidel ČNB?
Pro vlastní bydlení Česká národní banka závazně omezuje banky na úvěr nejvýše do 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (ukazatel LTV), pro žadatele do 36 let do 90 %. Ukazatele DTI a DSTI jsou podle ČNB aktuálně deaktivované, o dalších podmínkách si rozhoduje banka sama. U investičních nemovitostí ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje LTV 70 % a DTI 7; to je jen doporučení, ne závazný limit.
Ovlivní mimořádná splátka výši přeplacení?
Ano, výrazně. Mimořádná splátka jde přímo na jistinu, takže snižuje základ, ze kterého se počítá úrok. I jedna větší splátka ročně dokáže zkrátit hypotéku o několik let a ušetřit statisíce korun na úrocích. Podmínky mimořádných splátek a případné poplatky závisejí na smlouvě. Tato kalkulačka počítá s pravidelnou splátkou bez mimořádných vkladů.
Kalkulačka slouží k orientačnímu přepočtu anuitní hypotéky. Příklady sazeb jsou ilustrační, nejde o úvěrovou nabídku ani finanční poradenství. Limity a doporučení ČNB vycházejí z rozhodnutí bankovní rady ČNB z 27. 11. 2025, které bankovní rada 4. 6. 2026 nezměnila. Aktualizováno: říjen 2026.